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DIREITO DE PREFERENCIA A AQUISICAO DE IMOVEL Imprimir E-mail
Por Administrator   
21 de July de 2017

O direito de preferência de locatário em adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, é instituto de velho direito, anterior mesmo às disposições do direito Romano sobre o assunto, o qual foi assimilado de outras civilizações. Em nosso direito positivo, o instituto encontra-se previsto nos artigos 27 a 33 da Lei  do Inquilinato (Lei nº 8.141/91),  e que não foram revogados pela edição da  nova lei (Lei nº 12.112/2009).

A preferência ao locatário, de caráter obrigatório, deve ser comunicada formalmente, constatando todas as condições do negócio, tais como, preço e condições de pagamento, existência de ônus, etc., permissão de exame da documentação pertinente, etc, e caducará se não aceita, inequivocamente no prazo de trinta dias contados da comunicação.

Caso a alienação alcance várias unidades imobiliárias, a preferência deverá ser concedida considerando-se o todo a ser alienado, e nesse caso, havendo mais de um pretendente à aquisição, a preferência caberá aos mais antigo locatário, e se de mesma data, ao mais idoso deles. Da mesma forma, estando o imóvel sublocado por inteiro, a preferência caberá ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum.

O locatário que não tiver seu contrato de locação inscrito na circunscrição imobiliária respectiva e for preterido em seu direito de preferência só poderá reclamar do alienante as perdas e danos sofridos.

Já aquele locatário preterido, que possua seu contrato locativo averbado no cartório imobiliário, há pelo menos 30 dias antes da data da averbação poderá, depositando o preço da alienação e demais despesas de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer num prazo de seis meses a contar da data do registro do ato da alienação no cartório de imóveis.

 

 
Responsabilidade do notario na Transacao imobiliaria Imprimir E-mail
Por Administrator   
21 de July de 2017

De quando em vez, dos deparamos com este tema: “RESPONSABILIDADE CIVIL DO TABELIÃO POR CULPA “in eligendo” e “in vigilando”.

Culpa “in eligendo”, caracteriza-se na má escolha que o notário faz de seus auxiliares. Culpa “in vigilando”, evidencia-se quando o notário omite-se na fiscalização dos atos praticados na serventia de que é titular, por seus auxiliares.

Um cidadão comparece num cartório de notas, em nome de uma Pessoa Jurídica, com documentos de identidade falsos, (CPF E RG), outorga uma procuração para alienação de uma extensa área rural, localizada no Rio Grande do Sul. Tal caso confirma o que já afirmamos e publicamos: não há uma fraude imobiliária que não esteja presa a uma procuração falsa.

Isto leva-nos a recomendar, tanto ao notário como ao adquirente: A COMPRA DE UM IMÓVEL, ATRAVÉS DE PROCURADOR, DEVE TER, DO NOTÁRIO E DO ADQUIRENTE, ATENÇÃO REDOBRADA NO EXAME DA DOCUMENTAÇÃO, seja do imóvel, seja dos proprietários e mais, triplicada na identificação e qualificação do procurador.

O comprador não deve confiar exclusivamente no ato notarial da outorga do mandato, pois, muitas vezes, no notário é também vítima de tais estelionatos.

O notário e seus auxiliares não podem e não devem ser superficiais no exame dos documentos identificadores do mandante, no caso do mandato ser para alienação de um imóvel, embora, “para qualquer ato praticado num Tabelionato”, seja o simples exame de uma ficha de firma, seja para qualificação e identificação do outorgante de um mandato, o notário deve ser atento e cauteloso, pois, compete ao Tabelião velar pela regularidade e autenticidade dos atos públicos realizados em seu cartório.

No caso concreto, o notário descuidou-se quando não exigiu da pessoa que se apresentava como representante da Pessoa Jurídica, para outorga do mandato, o contrato social, e mais, deveria exigir comprovante de que aquela pessoa que se intitulava presidente, como presidente, tinha poderes para outorgar o mandato. Esta negligência pode custar caro ao notário.

Notário não é mero receptor de declarações de quem  comparece em cartório, pois anota e lavra atos. Tem que saber da repercussão desses atos.

A negligência do notário efetivamente pode vir a acontecer, impondo ao que adquire o imóvel através de procurador, cuidados redobrado.

Destacamos isto para evidenciar a importância da ADVOCACIA PREVENTIVA, notadamente ao que se refere a exames de documentos, ainda que lavrados em notas públicas, por advogado capacitado, atento e cuidadoso. A ADVOCACIA PREVENTIVA deve ser, no direito, o que é a medicina preventiva na medicina. Esta previne doenças, aquela as demandas.

A necessidade de transações imobiliárias serem assessoradas por advogado é importante. Recomendamos que seja consultado um profissional idôneo e competente para dar sua assistência  ao negócio, examinando os documentos e a redação da escritura, se o imóvel, pelo seu valor e pelas particularidades e circunstâncias em que o negócio se realiza, justificar a interferência e participação do profissional.

É por este e outros motivos, que reiteramos a importância da intermediação imobiliária por profissionais capacitados.

 
Alguns custos envolvidos na compra de seu imovel Imprimir E-mail
Por Administrator   
13 de September de 2016

A transação imobiliária envolve alguns custos e taxas, das quais podemos enumerar algumas como cartórios, escritura, registro, além de outras taxas que devem ser analisadas e levadas em consideração na hora de comprar ou vender seu imóvel.

Por isso mesmo, deve-se conhecer todas as taxas cobradas pelos cartórios,  e saber o custo da transação imobiliária.

Mesmo para você que vai financiar seu imóvel, precisará de um valor de entrada além do gasto com taxas para o financiamento e registro.

O ideal é você manter uma reserva para estas taxas, sabendo de antemão o valor de todas as taxas que você terá que despender.

Não hesite em pedir orientação do corretor de imóveis, pois nosso papel é ajudar e guiá-lo com segurança por toda a transação imobiliária, dando-lhe a firmeza necessária para realizar o negócio com satisfação.

É importante lembrar que existem outros fatores a serem analisados, água, luz, impostos, internet, tv por assinatura (se for o caso);

Você que está saindo de um imóvel alugado para comprar sua casa financiada, deve ter o cuidado de contabilizar todo o contrato de aluguel para poder assumir a parcela do financiamento.

O ITBI pode chegar a 3% do valor do imóvel, dependendo do valor do imóvel.

Quem paga estas taxas é o comprador e não o vendedor; Já as taxas referente a IPTU, água, luz, comissão de venda e outras despesas referente ao imóvel serão pagas pelo proprietário até a data da venda, ou seja, deverá entregar o imóvel totalmente quitado ao comprador.

O ideal é o comprador ter entre 5 a 10% do valor do imóvel além do valor da compra, disponível para cobrir estas despesas.

Cada transação imobiliaria é única,  e deve ser intermediada e conduzida de modo a proporcionar a satisfação às partes envolvidas. 

Pois bom negócio é aquele em que tanto o que vende como o que compra, ficam satisfeitos;

É esta nossa proposta como imobiliaria, ser o alvo certo para bons negócios. 

 

 

 

 

 

  

Última Atualização ( 09 de December de 2016 )
 
Condominios fechados Imprimir E-mail
Por Administrator   
08 de September de 2016

Enquanto morar em um condominio fechado é para muitos uma satisfação, por sentirem-se mais seguras, para outras pessoas isso pode se tornar um incômodo;

Seja de apartamento, casas ou chacaras, um condominio certamente tem suas vantagens, oferece uma sensacao maior de seguranca para seus moradores mas é preciso que seu morador ou proprietario tenha consciencia das regras e condicoes de convivencia, as quais sao necessarias para o bem estar de todos os condominos.

O proprietario de imovel em condominio fechado tem que estar ciente das restricoes, dos direitos e deveres a fim de gerar um bom clima para todos seus vizinhos;

Lembre-se, as vantagens que um condominio fechado oferece sao boas e validas, mas para mante-las existe um custo, que é rateado entre todos os proprietarios.

Por isso mesmo, manter suas mensalidades em dia, a limpeza do ambiente, cuidados com o som muito alto, entre outras coisas é algo que deve ser considerado ao adquirir sua casa ou apartamento, seja para alugar ou para comprar.

 É aí que entra o perfil de cada um, existem os que não abrem mao de morar em um condominio fechado, mas também há aqueles que preferem a liberdade que uma casa comum oferece.

Nao significa que um seja melhor que outro, mas ao procurar sua casa ou apartamento deve-se levar em consideracao o seu perfil, a fim de ter a certeza que esta fazendo um otimo negocio.

Para alugar sua casa ou apartamento tambem é necessario levar estes fatores em consideracao.

Nao economize nas palavras ao conversar com seu corretor, quanto maior for o conhecimento que seu corretor tiver do seu perfil e da sua preferencia, maior sera sua satisfacao como cliente.

 

 

 

 

 

 
Contrato de cessao de direitos ou de venda e compra Imprimir E-mail
Por Administrator   
17 de August de 2016

Para analisar corretamente a documentação sobre um imóvel é necessário ter alguma experiência, e por diversas vezes nos deparamos com casos onde uma pessoa tem um contrato de venda e compra ou um contrato de cessão de direitos mas não tem uma escritura.

O contrato é um instrumento importante, mas é necessário ser bem feito. E fazer um bom contrato não é tarefa para aventureiros, pois para isso é necessário ter experiência no mercado imobiliário e conhecimento em direito imobiliário;

Por vezes, nos deparamos com contratos feitos por terceiros que foram mau elaborados e por isso acabam gerando problemas para algumas pessoas, e não poucos prejuízos.

Quando estes problemas são solúveis,  acabam por gerar muita dor de cabeça e trabalho para resolvê-los.

Enfim, muitos problemas podem ser evitados simplesmente por ter um bom contrato;

Mas embora importante, o contrato ainda não é a peça final e derradeira para a transação imobiliária, na verdade existem diversos passos a serem dados até a concretização desta operação, e é por isso que muito nos procuram pedindo ajuda, para levar adiante a transação imobiliária.

Alem disso, como cada contrato é único e específico para uma determinada transação imobiliaria, nao basta usar um 'modelo' de contrato para ter segurança na transacao imobiliaria.

Se você deseja ter segurança, procure assessoria de um profissional honesto, competente, e que tenha experiência na área.

Brasouza Imóveis: Alvo certo para bons negócios

 

 

 

 

 

 

 
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